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アメリカの不動産について | カメさんの頭ン中

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アメリカの不動産について

      2015/09/03

アメリカの不動産投資が日本の不動産投資よりもよいといわれているが、細かい内容を把握するのはいささか難しい。そこで、私は不動産販売する人が取得しなければならないライセンスコースを最近終了させることで不動産の世界がどういうものなのか勉強してみた。いがいに知らないからくり、ローンの仕組みなど、数字の世界の裏側を見ているようで楽しいコースだった。これらを知らずにアメリカの不動産の投資をしている人はたくさんいるだろう。しかし、不動産投資はそう簡単なものではないことをこのコースを通して知った。

オンラインコース

アメリカは州によって不動産に関わるルールが異なる。今回自分が住むカリフォルニアの不動産について勉強した。コースを修了すると終了証が発行され、これは州の試験の受験申請するときに必要になる。今回3科目について学習した。それは1、不動産の原理・原則 2、不動産の実践 3、不動産のファイナンス である。テキストがあるため自分のペースで学習できる。最終的にオンライン上で各科目のテストを受ける必要がある。合格基準は70%以上。落ちると次の科目へ進めないようになっている。また、各科目の最終テストが70%以下になると、2週間はテストを再度受けることができない。つまり勉強し直しの時間を与えられる。

時代と共に変わる不動産の中身

特にアメリカの不動産を購入する際、一番の優先順位は何か?これまで、あるいは今でも「ロケーション!、ロケーション!、ロケーション!」と言われてるがそれは古い。物件の価格は不動産のある場所で値段が大きく変わってくる。もちろんロケーションの良い場所にある物件は値段が高い傾向にある。同じ大きさ、間取りであっても、物件のある場所によって値段が大きく異なってくる。物件の外装、内装などはいくらでも後で手直しできるが、場所は変えられないという発想がこの「ロケーション!、ロケーション!、ロケーション!」と言われてきた理由の一つであろう。しかし昨今では「ディスクロージャー!ディスクロージャー!ディスクロージャー!」と言われている。すべての情報を公にすることのほうが重要になってきている。それは、アメリカでは不動産を購入する際、不動産の価値を判定するアプレイザー、不動産の状態をチェックするホームインスペクターという第3者が間に入る。それぞれレポートが作成され購入者側は手に入れることができる。そこに記載されている情報から、更に物件の状態について質問があれば売主に不動産のセールスパーソンを通して聞くこともできる。物件の売買の前に隠すことなくすべてを提示することがルールである。アメリカではこれが守られなかった場合、ある一定の期間中売主を訴えることが出来るのである。たとえば、修理した内容に嘘偽りがあったりした場合は当てはまる。しかしこれを知らない人は多い。

築年数は関係ないという考え方

アメリカの不動産は築年数は関係ないという人が多い。確かに築50年、60年という古い物件でも高い値段で売買されているのは事実である。現に築年数100年というものもある。どのように手入れをしてきているか、どのような木を使って建物を建てているのか、建物の寿命は様々な要素によって変わってくる。しかしよく考えてほしい。アメリカの住宅は基本的に木造住宅である。木はいずれ腐るのである。これは自然の原理である。多くの人は築年数の浅い物件を好む傾向にあるのは日本もアメリカも同じである。古い物件を購入する際は、正しく修理がされているものを選ぶ必要がある。そしてそれらが公に情報提示されている物件を選択する必要がある。よく「古い建物のほうがしっかりしていて頑丈である」と言われる。確かに事実である。昨今の不動産は昔の不動産に比べるといささか華奢に建設されているということはホームインスペクターの人も言う。しかし人が住んで家が倒れるような状態を言っているのではなく、あくまでも昔の建物と比べての話である。また、昔の物件には今では使用禁止になっている材料を用いている可能性があり、そういう不安要素をなくすためにも全ての情報が公にされている必要がある。一方で、中には古い物件を好む人もいる。確かに今では手に入れることのできない建物の構造であったり、デザインであったり古い物件ならではの味を楽しみたい人も多いだろう。しかし、古い物件を購入する際にはそれなりの手入れが必要なうえ、それらを修理する時には高い費用が発生する場合も考えられる。また修理に必要な部品があるかどうか、それも問題である。個人的には築年数が浅い方に軍配が上がる。

不動産投資はリスクの高い投資であるという認識

不動産業界の中でも不動産投資はリスクの高い投資という認識がある。それは不確定要素に左右されるからである。特にアメリカの不動産は価格が徐々に上がっていくた長く保持するには良いという人は多い。確かにそれも一理あるだろう。しかしずっと上がり続けるのではないということを知る必要がある。どこかの時点で値段が下がる、そしてまた上がり始める。このサイクルを繰り返しながら長期的にみて上がっているといった方がよいだろう。キャッシュフローや賃貸目的で不動産を購入する人は多い。特に1ドル100円以下だった時は、アメリカの不動産を購入した人はたくさんいるだろう。しかし、毎月キャッシュフローをプラスに持っていくにはそれなりの市場や不動産動向などを分析する能力が必要である。素人が安易に不動産を購入し、賃貸にだしてキャッシュフローをするという考えのもと不動産を購入した結果、破産したひともたくさんいる。特に不動産を購入して賃貸に出すというこのシンプルな発想の裏には、賃貸に出す場合の様々なルール、州の法律など知る必要がある。維持することの難しさを購入後に知るひとは多い。

不動産を購入したら売却する時のことを考えよう

不動産を購入したときの金額から年々価値が上がり値段が上昇していくのを見るのは嬉しいものだ。しかし、それはその不動産を売った時に入る金額だからと勝手に思い込んでしまっているからである。しかし実際は異なる。様々な手数料が引かれ、更にエイジェントを使って不動産を売却した場合はエイジェントに支払う費用を考慮する必要がある。更に外国籍の人がアメリカの不動産を売却する場合、売却額に対して税金がかかるのでそれも考慮するべきだ。例えば、$300,000の物件を購入したとしよう。(ここではわかりやすく$1=100円とする)日本円で3,000万円の物件だ。その物件が数十年保持し、売却するときに$500,000(5,000万円)で売却できたとしよう。単純に2,000万円の儲けになるが、税金はこの2,000万円に対して計算されるのではなく、売却額5,000万円に対して計算されるのだ。しかし現時点では自宅として使用している物件でさらに売却額$300,000より少ない額で売却した場合はその限りではない。不動産に関するルールは州によって異なるため知らない人は専門家に相談することを薦める。

まとめ

特に円高だった数年前、アメリカの不動産へ多くの資金が日本から流れただろう。不動産においてはルールを正しく理解して判断しないと後で悲しい結果を招きかねない。おいしい話というのはそう簡単に転がっているものではない。今回この勉強をしたことで私自身新たに知った情報というのもたくさんある。知るべき情報はいがいと公表されていなかったり、知られていないことに気づいた。

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